Question 1

सोसायटी मेंटेनेंस कितना और कैसे लिया जाए?

Accepted Answer

मॉडल उपविधि के अनुसार मेंटेनेंस कोई एक तय राशि नहीं, बल्कि कई हिस्सों से बनता है: संपत्ति कर, पानी शुल्क, साझा बिजली, मरम्मत व रखरखाव निधि, लिफ्ट रखरखाव, सिंकिंग फंड, सेवा शुल्क, पार्किंग शुल्क, बीमा आदि (उपविधि 64)। हर हिस्सा अलग तरीके से बाँटा जाता है (उपविधि 66): सेवा शुल्क सभी फ्लैटों में बराबर; मरम्मत निधि हर साल निर्माण लागत का कम से कम 0.75%; सिंकिंग फंड कम से कम 0.25% प्रति वर्ष; लिफ्ट शुल्क सभी सदस्यों में बराबर; बीमा, पट्टा किराया, गैर-कृषि कर बिल्ट-अप क्षेत्र के अनुसार; पानी इनलेट के अनुसार। दरें आम सभा तय करती है।

Question 2

फ्लैट बेचते समय सोसायटी की NOC ज़रूरी है क्या?

Accepted Answer

नहीं। मॉडल उपविधि 37 के अनुसार फ्लैट हस्तांतरण के लिए संस्था का 'अनापत्ति प्रमाणपत्र' (NOC) आवश्यक नहीं है। बेचने वाला सदस्य खरीदार की सहमति के साथ 15 दिनों का नोटिस दे और हस्तांतरण आवेदन, शेयर प्रमाणपत्र, खरीदार का सदस्यता आवेदन, विक्रेता का इस्तीफ़ा, पंजीकृत अनुबंध व बकाया चुकाने का वचनपत्र दे। कानून/उपविधि का उल्लंघन न हो तो आवेदन अस्वीकार नहीं किया जा सकता; 3 महीनों में निर्णय न बताने पर हस्तांतरण स्वीकृत माना जाता है (उपविधि 38)।

Question 3

फ्लैट हस्तांतरण शुल्क और प्रीमियम कितना लिया जा सकता है?

Accepted Answer

उपविधि 37 के अनुसार हस्तांतरण शुल्क 500 रुपये और प्रवेश शुल्क 100 रुपये। प्रीमियम सरकारी परिपत्र की सीमा में, जो आम सभा तय करे। इससे अधिक दान या अन्य राशि नहीं ली जा सकती। परिवार में हस्तांतरण, वारिस/नामांकित और फ्लैट अदला-बदली पर प्रीमियम नहीं लगता।

Question 4

सोसायटी पार्किंग के नियम क्या हैं?

Accepted Answer

पार्किंग के नियम आम सभा बनाती है और समिति 'पहले आओ पहले पाओ' के आधार पर आवंटन करती है (उपविधि 77)। वाहन रखने वाला सदस्य पात्र है; सामान्यतः एक ही स्लॉट (उपविधि 79)। स्लॉट कम हों तो लॉटरी जैसी न्यायपूर्ण पद्धति से वार्षिक आवंटन होता है (उपविधि 80)। मिला हुआ स्लॉट बेचा या हस्तांतरित नहीं किया जा सकता। आवंटित स्लॉट का शुल्क देना होता है, वाहन पार्क करें या न करें (उपविधि 82)।

Question 5

सोसायटी के विरुद्ध शिकायत कहाँ और कैसे करें?

Accepted Answer

पहले संस्था के किसी भी पदाधिकारी को विवरण सहित लिखित शिकायत दें (उपविधि 171)। समिति अगली बैठक में निर्णय लेकर 15 दिनों में सूचित करे (उपविधि 172)। संतोष न हो या उत्तर न मिले तो विषय के अनुसार: रजिस्ट्रार (शेयर प्रमाणपत्र, सदस्यता, नामांकन, दस्तावेज़ों की प्रतियाँ, AGM/चुनाव न कराना आदि), सहकारी न्यायालय (प्रस्ताव, मरम्मत/रिसाव, पार्किंग, पानी आपूर्ति, अधिक वसूली आदि), दीवानी न्यायालय (बिल्डर, कन्वेयन्स), नगर निगम (अनधिकृत निर्माण, खतरनाक इमारत) या पुलिस (उपद्रव, धमकी) — उपविधि 173।

Question 6

सोसायटी में नामांकन (Nomination) कैसे करें?

Accepted Answer

सदस्य निर्धारित प्रारूप (परिशिष्ट 14) में एक या अधिक व्यक्तियों का नामांकन कर सकता है। सचिव की पावती का अर्थ है नामांकन स्वीकार हुआ। पहला नामांकन निःशुल्क; बाद में बदलने या रद्द करने पर हर बार 100 रुपये (उपविधि 31)। सदस्य की मृत्यु के बाद नामांकित व्यक्ति 6 महीनों में सदस्यता के लिए आवेदन करे (उपविधि 33)। नामांकन से मिली सदस्यता कानूनी वारिस तय होने तक 'न्यासी' स्वरूप की होती है।

Question 7

नामांकन न हो तो फ्लैट वारिसों को कैसे मिलता है?

Accepted Answer

उपविधि 34 के अनुसार संस्था मृत्यु की जानकारी मिलने के 6 महीनों में नोटिस बोर्ड और कम से कम 2 समाचार पत्रों में सार्वजनिक नोटिस देकर दावे/आपत्तियाँ माँगती है। जाँच के बाद समिति वारिस तय करती है और उसे इंडेम्निटी बॉन्ड देना होता है। कई दावेदार हों तो शपथपत्र से एक का नाम दें; निर्णय न हो तो न्यायालय का उत्तराधिकार प्रमाणपत्र माँगा जाता है।

Question 8

फ्लैट किराये पर देने के लिए सोसायटी की अनुमति चाहिए क्या?

Accepted Answer

नहीं। उपविधि 42 के अनुसार फ्लैट या दुकान किराये पर देने के लिए संस्था की अनुमति आवश्यक नहीं है। लेकिन किराये पर देने से 8 दिन पहले संस्था को लिखित सूचना दें और लीव-एंड-लाइसेंस अनुबंध की प्रति तथा पुलिस स्टेशन में दी गई किरायेदार सत्यापन की प्रति दें।

Question 9

मेंटेनेंस बकाया पर सोसायटी कितना ब्याज ले सकती है?

Accepted Answer

उपविधि 70 के अनुसार बकाया राशि पर देय तिथि से अधिकतम 21% वार्षिक साधारण ब्याज, या आम सभा जो कम दर तय करे, लिया जा सकता है। माँग नोटिस की राशि समय पर न भरने पर सदस्य बकायादार होता है और समिति वसूली कार्यवाही शुरू कर सकती है (उपविधि 69)। टिप्पणी: 2026 के संशोधित नियमों में यह अधिकतम सीमा कम होने की खबर है — ऐप में 'नए बदलाव' विभाग देखें।

Question 10

सिंकिंग फंड और मरम्मत निधि कितनी होनी चाहिए?

Accepted Answer

उपविधि 13 के अनुसार मरम्मत व रखरखाव निधि आम सभा तय करे, पर कम से कम फ्लैट की निर्माण लागत का 0.75% प्रति वर्ष। सिंकिंग फंड कम से कम निर्माण लागत का 0.25% प्रति वर्ष (भूमि लागत छोड़कर, आर्किटेक्ट द्वारा प्रमाणित)। बड़ी मरम्मत निधि आवश्यकता के अनुसार क्षेत्रफल के अनुपात में। शिक्षा व प्रशिक्षण निधि प्रति फ्लैट 10 रुपये प्रति माह।

Question 11

वार्षिक आम सभा (AGM) कब करें और नोटिस कितने दिन पहले दें?

Accepted Answer

AGM हर वर्ष 30 सितंबर से पहले करनी चाहिए; न करने पर समिति सदस्य अयोग्यता व कार्रवाई के पात्र होते हैं (उपविधि 93)। AGM के लिए 14 पूरे दिनों का और विशेष सभा के लिए 5 पूरे दिनों का नोटिस दें (उपविधि 98)। कोरम: कुल सदस्यों का 2/3 या 20, जो कम हो (उपविधि 99)।

Question 12

क्या सदस्य को सोसायटी के दस्तावेज़ देखने और प्रतियाँ लेने का अधिकार है?

Accepted Answer

हाँ। उपविधि 23 के अनुसार सदस्य को संस्था की पुस्तकें, रजिस्टर और दस्तावेज़ निःशुल्क देखने और निर्धारित शुल्क देकर प्रतियाँ लेने का अधिकार है। शुल्क उपविधि 170 में तय है, उदा. उपविधि प्रति 5 रुपये/पृष्ठ, कार्यवृत्त 10 रुपये/पृष्ठ, सदस्य सूची 10 रुपये/पृष्ठ। प्रतियाँ न देने पर रजिस्ट्रार से शिकायत की जा सकती है (उपविधि 173)।

Question 13

फ्लैट में बदलाव (रिनोवेशन) के लिए अनुमति चाहिए क्या?

Accepted Answer

हाँ। उपविधि 45 के अनुसार समिति की लिखित पूर्व अनुमति के बिना फ्लैट में कोई जोड़ या बदलाव नहीं किया जा सकता; अनुमति के लिए सचिव को आवेदन करें। संरचनात्मक (structural) बदलावों के लिए नगर निगम आदि सक्षम प्राधिकरण की अनुमति भी आवश्यक है।

Question 14

सोसायटी सदस्य पर कितना जुर्माना लगा सकती है?

Accepted Answer

उपविधि 164 के अनुसार उपविधि उल्लंघन का जुर्माना आम सभा तय करती है, समिति नहीं। पहले सचिव उल्लंघन ध्यान में लाता है, जारी रहने पर समिति कारण बताओ नोटिस देती है। सदस्य की बात सुनकर सभा एक वित्तीय वर्ष में कुल अधिकतम 5,000 रुपये तक जुर्माना लगा सकती है। जुर्माना उचित और सबके लिए समान हो।

Question 15

इमारत का स्ट्रक्चरल ऑडिट कितने वर्षों में करना चाहिए?

Accepted Answer

उपविधि 75 के अनुसार 15 से 30 वर्ष पुरानी इमारतों का हर 5 वर्ष में और 30 वर्ष से पुरानी इमारतों का हर 3 वर्ष में स्ट्रक्चरल ऑडिट करें (नगर निगम क्षेत्र में पैनल के इंजीनियरों से)। साथ ही नियमित फायर ऑडिट और लिफ्ट जाँच करके रिकॉर्ड रखें।

Question 16

प्रबंध समिति का कार्यकाल कितना है और अविश्वास प्रस्ताव कैसे लाएँ?

Accepted Answer

निर्वाचित समिति का कार्यकाल पदभार ग्रहण से 5 वर्ष (उपविधि 120)। अध्यक्ष, सचिव, कोषाध्यक्ष समिति की पहली बैठक में चुने जाते हैं। 1/3 समिति सदस्यों के नोटिस पर रजिस्ट्रार की अध्यक्षता में विशेष बैठक में उपस्थित मतदाता सदस्यों के 2/3 बहुमत से अविश्वास प्रस्ताव पारित होने पर पदाधिकारी पद से हटता है; अगला प्रस्ताव 6 महीने बाद ही (उपविधि 124)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न Maharashtra Co-op Housing Society Model Bye-laws (2014)